限购调整为何以“五环”为界？四个角度解读北京楼市新政
8月8日晚，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》(以下简称《通知》)，自2025年8月9日起施行。
《通知》从限购政策、公积金政策两个方面对楼市政策进行优化。其中最受关注的在于，京籍居民家庭、在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。
这是时隔10个月后，北京再度对楼市政策进行大幅度优化调整，其内容和意义均值得关注。
符合条件家庭五环外不再限购
此次北京楼市政策优化，主要体现在两个方面。
其一是限购政策的进一步松绑。《通知》明确，符合北京市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房(含新建商品住房和二手住房)不限套数。即：京籍居民家庭、在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。
同时，对成年单身人士在北京市购买商品住房的，按照居民家庭执行限购政策。
值得注意的是，居民家庭购买五环内商品住房的政策不变，京籍居民家庭五环内限购2套，在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非京籍居民家庭五环内限购1套。
其二是加大住房公积金支持力度。
1、住房公积金个人住房贷款(以下简称“公积金贷款”)借款申请人(含共同申请人)在本市无住房，且全国范围内无公积金贷款(含住房公积金政策性贴息贷款)或使用过1次公积金贷款并已结清的，执行首套住房公积金贷款政策。
2、借款申请人使用公积金贷款购买二套住房的，最高贷款额度为100万元，最低首付款比例不低于30%。
3、借款申请人每缴存一年住房公积金可贷款15万元，缴存年限不够一整年的，按一整年计算。如借款申请人为已婚的，核算公积金贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。
4、支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款。
这是时隔10个月后，北京再度对楼市政策进行大幅度优化。
2024年9月30日，北京多部门联合发文，优化楼市政策。按照规定，对非京籍家庭购买五环内住房的，社保或个税缴纳年限5年调减至3年；购买五环外住房的，社保或纳税门槛进一步调减为2年。符合北京市经济社会发展需要的高层次和急需紧缺人才购房，明确为“购房之日前连续缴纳满1年及以上”。
此外，北京还将首套和二套房的商业性贷款最低首付比例下调，同时上浮公积金可贷款额度。
促进职住平衡是重要考虑
分析人士指出，可从四个角度解读此次楼市新政。
第一、政策的必要性。中原地产首席分析师张大伟指出，自2011年北京出台严格限购政策以来，房地产市场经历了巨大的变化。限购政策的初衷是遏制过热的投资投机行为，并在当时起到了立竿见影的效果。
但随着时间的推移，北京房地产市场的供求关系发生了重大变化。如今，市场库存结构失衡，五环外新房库存量占据整个北京新房市场库存的较高比例。二手房市场中，五环外挂牌房源量也不容小觑。与此同时，居民的住房需求也逐渐从单一的刚性需求向多样化改善性需求转变。
去年的“930新政”后，北京楼市一度升温。但近几个月又有明显降温，市场也在呼吁更大力度的政策措施。在此情况下，政策出台非常有必要和及时。
第二、将五环作为限购分界线的考量。近两年北京限购政策的调整，均将五环作为“分界线”。据悉，这和北京的城市总体规划有着直接的关系。五环外的平原新城是北京近些年着力推动发展的“主战场”，近年来，平原新城综合承载能力不断提升，经济总量接近万亿规模，常住人口、城市轨道交通运营里程占比都在提升。
同时，更好满足居民改善性住房需求，促进职住平衡，也是限购政策调整的方向之一。
从这个意义上看，放宽五环外购房限制，有利于引导人口和产业向五环外迁移，促进职住平衡，缓解中心城区的人口压力，推动城市空间布局的优化。
第三、为何没“一步到位”？与去年的“930政策”相比，北京在五环外放开了购房套数限制，但并未放开购房资格，而五环内的限购政策更是未做调整。这与很多城市彻底放开楼市限购的做法有明显区别。
分析人士指出，这体现出北京对楼市政策的调整依然遵循“稳步走”的思路，通过持续释放购房需求来刺激市场，并为后续调整留下空间。但近几个月来，市场一直在呼吁实施较大力度的政策措施，因此需密切关注政策调整后的市场变化，并适时对政策加码。
第四、影响几何？根据中原地产研究院统计数据，北京大约80%的新建商品房房源成交目前集中在五环外。当下北京新建商品房住宅库存81.4%在五环外，二手房大约50%房源在五环外。
因此，张大伟指出，此次新政将吸引更多购房者关注五环外的新房项目，增加市场需求。对开发商而言是一个积极信号，将促使他们加快项目建设和推盘节奏。同时，二手房市场同样会受到推动，更多房源将进入市场流通，促进交易活跃度提升。
此外，对公积金政策进行松绑，也是近期不少城市的常用做法，北京则多管齐下，用足政策空间。分析人士指出，此举也将进一步释放购买力，有利于需求(尤其是改善型需求)进入市场。
